Der Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. (VSWG) hat in Kooperation mit dem Gesundheitsökonomischen Zentrum (GÖZ) der Technischen Universität Dresden und der ATB Arbeit, Technik und Bildung gemeinnützige GmbH im Rahmen einer Studie im Auftrag des Sächsischen Staatsministeriums des Innern die unterschiedlichen ambulanten und stationären Wohn- und Versorgungsformen volkswirtschaftlich analysiert, um den zukünftigen Anforderungen einer bedarfsgerechten Versorgung der Bevölkerung bis 2030 und 2050 mit einer optimalen und nachhaltigen Verteilung der notwendigen ambulanten und stationären Wohn- und Versorgungsformen im Rahmen effektiver Städtebau- und Stadtentwicklungsstrategien entgegenzutreten.

Die Sozialrendite von Wohnungsgenossenschaften ist eine Studie im Auftrag des VSWG e. V. und der Plattform Leipziger Wohnungsgenossenschaften „Wohnen bei uns“. Diese wurde durchgeführt durch das Kompetenzzentrum Öffentliche Wirtschaft und Daseinsvorsorge der Universität Leipzig.

Die Mietwohnungswirtschaft ist ein Markt mit heterogenen Charakteristika. In breiten Bereichen der Vermietung durch privatwirtschaftliche Unternehmen und Privatpersonen handelt es sich bei Mietwohnraum um ein privates Gut, das nach marktlichen Gesichtspunkten behandelt wird. Auf der anderen Seite sind insbesondere in Ostdeutschland vielfach kommunale Wohnungsunternehmen am Markt tätig, deren Aktivitäten grundsätzlich der Daseinsvorsorge zugerechnet werden.

Wohnungsgenossenschaften vereinen beide Sichtweisen auf den Markt: Mit ihrer privatwirtschaftlichen Rechtsform sind sie im Geschäftsverkehr den „normalen“ privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen gleichgestellt. In ihrer Zielausrichtung spielen jedoch neben der betriebswirtschaftlichen auch die soziale und gemeinnützige Perspektive eine bedeutende Rolle, woraus eine große Schnittmenge mit öffentlichen Wohnungsunternehmen entsteht.

Wohnungsgenossenschaften schaffen vor diesem Hintergrund positive Effekte auf ihr Wohnumfeld oder die gesamte Kommune, die nicht unmittelbar Bestandteil des genossenschaftlichen „Kerngeschäfts“ (Vermietung von Wohnraum) sind. In der Studie wurde herausgearbeitet, welchen sozialen und Mitglieder-Mehrwert Wohnungsgenossenschaften im Rahmen ihrer wirtschaftlichen Tätigkeit generieren. Dabei wurden sowohl die einzelnen Komponenten dieser „Mitglieder- und Sozialrendite“ herausgearbeitet als auch eine Quantifizierung der Effekte vorgenommen. Die Studie konzentriert sich dabei in Zusammenarbeit mit der Plattform von Leipziger Wohnungsgenossenschaften „Wohnen bei uns“ (Baugenossenschaft Leipzig eG, die Wohnungsgenossenschaft UNITAS eG, die Vereinigte Leipziger Wohnungsgenossenschaft eG  sowie die Wohnungsgenossenschaft Transport eG) auf das Praxisbeispiel Leipzig.

In der Summe wurden durch die vier beteiligten Wohnungsgenossenschaften im Jahr 2009 positive externe Effekte im Umfang von rund 2,2 Mio. € erzeugt.
Das Eigenkapital im Sinne der Mitglieder- und Sozialrendite umfasst die in der Bilanz ausgewiesenen Geschäftsguthaben und die Kapitalrücklage am 31.12.2009 und damit insgesamt 36,0 Mio. €. Die Gesamtrendite aus positiven externen Wirkungen der vier beteiligten Wohnungsgenossenschaften beträgt demnach 6,1 %.

Dem gestuften Aufbau der Renditeberechnung entsprechend kann dieses Ergebnis wiederum in Teilergebnisse aufgegliedert werden. Für die Mitgliederrendite ergibt sich ein Wert von 5,1 %, die Sozialrendite im engeren Sinne beträgt 1,0 %.

Zusätzlich zur Mitglieder- und Sozialrendite wurde der lokale Nachfrage- und Beschäftigungseffekt der vier beteiligten Wohnungsgenossenschaften berechnet. Dafür wurde zunächst ermittelt, welche Nachfrage die Unternehmen im Raum Leipzig entfalten (Stadt Leipzig, Landkreise Leipzig und Nordsachsen). Insgesamt haben die Genossenschaften im Jahr 2009 mehr als 31,2 Mio. € im Raum Leipzig als Vorleistungen nachgefragt, davon entfielen 26,1 Mio. € auf das Baugewerbe.

Die Berechnung des Beschäftigungseffekts erfolgte in einem zweiten Schritt anhand von branchenspezifischen Durchschnittsumsätzen je Erwerbstätigen.
Insgesamt hat die lokale Nachfrage der vier beteiligten Leipziger Wohnungsgenossenschaften im Jahr 2008 einen Beschäftigungseffekt von 367,6 Stellen.  Diese Zahl ist mehr als doppelt so groß wie die Anzahl der direkt durch die Genossenschaften beschäftigten Mitarbeiter (rund 160).

Die Fortschreibung der Studie "Sozialrendite" mit der Studie "Stadtrendite"erbringt  in zweierlei Hinsicht neue Ergebnisse. Zum einen wird aufgezeigt, dass die Sozialrendite bereits über mehrere Jahre ein konstantes Element nicht nur zur Förderung der eigenen Mitglieder, sondern mit wachsender Bedeutung für die Steigerung der Wohn‐ und Lebensqualität der Allgemeinheit darstellt. Darüber hinaus wurde die Studie erstmalig um Untersuchungen zur „ökologischen Rendite“ erweitert. Die vorliegenden  Berechnungen zeigen am Beispiel der vier Leipziger Genossenschaften überzeugend, welche Effekte durch die seit über 20 Jahren durchgeführten  energetischen Sanierungsmaßnahmen bisher erreicht wurden.

So bleibt als Fazit auch für die aktuelle Studie festzustellen, dass genossenschaftliches Wohnen in seiner Gesamtheit − ökonomisch, sozial und ökologisch − auf Nachhaltigkeit angelegt ist. Sächsische Wohnungsgenossenschaften sind stabile Partner für Städte, Kommunen, Verwaltung und Politik.

Das Konzept der „Mitalternden Wohnung“ geht von einem kombinierten Ansatz, bestehend aus wirtschaftlich vertretbaren bautechnischen Maßnahmen in der Wohnung zur Reduzierung von Barrieren im Wohnungsbestand, der Einbindung technischer Unterstützungsleistungen zur altersgerechten Assistenz und der Kopplung an individualisierte Dienstleistungen für die Mieter, aus.

Die Erfüllung des Anspruchs auf Selbstbestimmung erfolgt im Rahmen des Konzeptes der „Mitalternden Wohnung“ in den Bereichen „Gesundheit, Sicherheit, Komfort und Freizeit“. Die Auswahl dieser Bereiche basiert auf den heutigen Erwartungen von Mietern an ihr Leben im Alter. Mit dem Anspruch und den Gestaltungslösungen wird eine Reduktion der Wohnkonzepte ausschließlich auf Gesundheitsaspekte vermieden.

Farb- und Materialkompositionen für gesundheitsförderndes Wohnen auf Basis der Projektstudien Farbe + Emotion. Infolge des Anspruches generationsübergreifender Handlungsansätze gehören insbesondere zu den baulichen Konzepten auch Farbgestaltungsaspekte der „Mitalternden Wohnung“.

Die Bedeutung von Farbe basiert auf Einflüssen von Kultur, Tradition und Erfahrung. Die Wechselwirkungen von Farbe und Raum auf den Menschen stehen heute im Zentrum der Forschungen. Ziel der Forschungen am Institut (IIT) der HAWK Hildesheim war es, Farbprofile zu entwickeln, die auf heterogene Nutzergruppen gleichermaßen angenehm anregend bis entspannend wirken können. Diese, so zeigen aktuelle Forschungsergebnisse, basieren weitgehend auf unserem kulturellen Gedächtnis und unseren Sehgewohnheiten. Basierend darauf können wir nun neue, ganzheitlich betrachtete und nachhaltige Raumgestaltung mittels Farbe, Material und Licht im Raum erreichen.

Entstanden sind „polychrome“ Farbspektren als Farbprofile („natürlich harmonische Raumatmosphäre“ und die „puristisch klare Raumatmosphäre“) die so in unterschiedlichen Kombinationen als „Interieurfarben“ im Raum Anwendung finden können.

• Ein Farbprofil ist natürlich polychrom aber nicht bunt konzipiert. Die Bunttonkontraste im jeweiligen Farbspektrum werden entsprechend eingeschränkt. Natürlich wirkende Helligkeitsunterschiede innerhalb der Farbprofile sind eingeplant. Sie stehen auch für die unterschiedlichen Funktionsbereiche wie Boden, Wand oder Akzente im Raum. Dadurch ist eine natürlich wirkende mehrfarbige und helligkeitsabgestufte Farbkomposition für eine Rauminterpretation möglich.
• Die Komposition der Töne innerhalb eines Farbprofils zueinander ist visuell logisch über Farbton-, Buntgrad-, und/oder Helligkeitsverwandtschaft als Abfolge beschrieben. Dadurch sind in sich schlüssige und harmonische Farbkompositionen im Raum gestaltbar. Die Farbprofile sind schlussendlich in Materialität und Oberflächenstruktur übersetzt worden. So entstehen angenehm anregend bis entspannende Farb- und Materialpaletten, die sich aus unterschiedlichen Wand-, Boden-, Textil- und Schichtstoffprodukten zusammensetzen. Diese exemplarischen Kollektionen spannen ein weites Feld praktischer Gestaltungsmöglichkeiten unter farbergonomischen Gesichtspunkten auf.

Diese Farbprofile sind wissenschaftlich begründbar (Wahrnehmungs- und Emotionspsychologie) und exemplarisch sowie praktisch anwendungsorientiert angelegt. Zur Handhabbarkeit wurden zwei entsprechende A4-Flyer entwickelt.

In Kooperation mit der Technischen Universität Dresden, Fakultät Architektur, Frau Dr. Gesine Marquardt haben wir am 22.05.2014 die Tagung "Architektur für Menschen mit Demenz" in Dresden durchgeführt. In diesem Rahmen entstand der Tagungsband, welcher sich mit den nachfolgenden Anliegen befasst.

Wie gut das Leben mit einer Demenz gelingen kann, wird auch maßgeblich durch die architektonische Gestaltung des Wohnumfelds bestimmt. Durch eine demenzsensible Architektur können eine Verbesserung der Alltagsaktivität, der Selbständigkeit, und insbesondere der Lebensqualität von Menschen mit Demenz und ihren Angehörigen erzielt werden. Eine ganz zentrale Rolle spielen dabei die Fragen:

• Wie können Wohn- und Lebensarrangements gestaltet werden, um den Menschen mit Demenz bestmöglich in seinen Bedürfnissen zu unterstützen?
• Wie gelingt es durch architektonische und technische Lösungen pflegende Angehörige, ehrenamtlich Betreuende und professionell in der gesundheitlichen Versorgung Tätige in den notwendigen Erfordernissen der Versorgung und Betreuung von Menschen mit Demenz zu unterstützen?

Im Rahmen des Fachausschuss für Soziales und Projekte des Verbandes Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. ist die Broschüre "Freiwilliges Engagement- Generationen gestalten die Zukunft entstanden.

Freiwilliges Engagement ist in wichtiger Eckpfeiler unseres Genossenschaftsgedankens und wird von unserer Seite nicht gefördert, sondern auch gelebt. Ehrenamtliche Vorstände und Mitglieder sind entscheidend für das Arbeiten der Wohnungsgenossenschaften in Sachsen.

Freiwilliges Engagement trägt darüber hinaus auch wesentlich zu einem sozialen Miteinander der Mieterschaft bei.

Im ersten Teil der Broschüre geben wir einen fachlichen Überblick über das Thema generationenübergreifendes Engagement. Folgende Fragen stehen dabei im Vordergrund:

• Was versteht man unter Engagement, Ehrenamt und Nachbarschaftshilfe?
• Wie kann man „ehrenamtliche Strukturen“ aufbauen und entwickeln?
• Wo sind diese notwendig? Was sind Hemmnisse und Erfolgsfaktoren?

Im zweiten Teil stellen wir Ihnen Beispiele sächsischer Wohnungsgenossenschaften vor, die praxisnah die fachliche Thematik untersetzen. Dabei werden sowohl Anregungen gegeben, das Ziel, die Umsetzung, Ressourcen als auch der erreichte Nutzen betrachtet. Im dritten Teil beantworten wir wichtige Fragen zu Rahmenbedingungen rund um das Thema Engagement.

Der Wohnungsmarkt ist in ständiger Bewegung. Infolge demografischer und gesellschaftlicher Strukturen führen veränderte Bedürfnisse der Nutzer zu neuen Anforderungen an das Gut „Wohnung“. Der Angebotsmarkt hat sich zu einem Nachfragemarkt entwickelt, der neue Konzepte und Strategien unter dem Aspekt der Mitgliederbindung und -gewinnung braucht, um im Wettbewerb mit attraktiven Angeboten und bezahlbaren Mieten bestehen zu können. Denn auch Genossenschaften agieren trotz ihrer besonderen Rechtsform wie ganz normale erwerbswirtschaftliche Unternehmen am Markt und unterliegen einem zunehmenden Ökonomisierungsdruck. Ihr vorrangiges Unternehmensziel besteht jedoch nicht darin Gewinne zu erzielen, sondern die Mitglieder einer Genossenschaft als „Eigentümer“ der Genossenschaft in einer demokratischen Struktur zu fördern. Genossenschaftliche Prinzipien wie Miteigentum, Selbstverwaltung und Mitbestimmung führen somit zu einer gerechteren Verteilung der wirtschaftlichen Ergebnisse und zur Umsetzung notwendiger Maßnahmen.

Aufgrund der Herauskristallisierung der Kriterien Kooperation, Finanzierung und „Marketing/Bewusstseinsschaffung" als Erfolgsmomente um Formen selbstbestimmten Wohnens nachhaltig generieren zu können wurde eine Situationsanalyse der Wohnungsgenossenschaften in Form eines Sozialfragebogens durchgeführt. Schwerpunkte bildeten wiederum Allgemeine Angaben, Umbau- und Anpassungsmaßnahmen, Dienstleistungen (z. B. in den Bereichen externe Dienstleister, Mitarbeiter sozialer Bereich, Wohnberatung) und Förderung/Finanzierung. Die Auswertung des Sozialfragebogens zeigt die sozialen Faktoren, das Engagement und Leistungspotentiale in sächsischen Wohnungsgenossenschaften im Rahmen der aktiven Begleitung des demografischen Wandels auf.

Die Umfrage zu sozialen Faktoren in sächsischen Wohnungsgenossenschaften wurde im Sommer 2010 an alle 236 Genossenschaften des Verbandes Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. auf postalischem Weg versandt. Sie bezieht sich auf das Geschäftsjahr 2009 der Wohnungsgenossenschaften. Die Rücklaufquote der Sozialfragebögen beläuft sich auf 32,6 Prozent (77 Fragebögen).

Wie wichtig das Thema der generellen Bedarfsermittlung ist, zeigt das Ergebnis des Sozialfragebogens 2010, dass 41 Prozent der sächsischen Wohnungsgenossenschaften im Jahr 2010 Befragungen planten oder bereits welche durchgeführt haben. Dies zeigt eine unmittelbare Orientierung am Nutzer. Wenn von 2008 - 2010 eine Umfrage durchgeführt wurde, dann vorrangig zu Dienstleistungsangeboten (30 Prozent), zum Wohnumfeld (21 Prozent) und baulichen Maßnahmen (16 Prozent), dicht gefolgt von Themen zur Freizeitgestaltung (15 Prozent), zu Wohnformen und technischen Anpassungsmaßnahmen (je 12 Prozent).

Insbesondere letztgenannter Punkt wurde im Mai 2010 durch den VSWG e. V. und die ATB GmbH im Rahmen des Projektes „AlterLeben“ aufgegriffen und eine umfassende Befragung von Mitgliedern (n=1683) in fünf ausgewählten Wohnungsgenossenschaften (WBG Erzgebirge eG, Annaberg; WG „Fortschritt“ Döbeln eG; WG Freiberg eG; UNITAS eG Leipzig; WBG Weißwasser eG) in Sachsen durchgeführt.

Voraussetzung dessen war die Feststellung der Bedarfe der Mieter und Mitglieder. Hierzu wurden insbesondere durch die Vorbereitung, Durchführung und Auswertung umfassender Befragungen bei den Mitgliedern in der WBG Burgstädt eG und WG LebensRäume Hoyerswerda eG zielgruppenspezifische Aspekte der künftigen Nutzer zusammen mit der UV Sachsen GmbH und ATB GmbH identifiziert und bewertet. Die Untersuchungen basieren auf qualitativen und quantitativen Kundenbefragungen, beziehen aber auch weitere Experten im Gesamtverband und Umfeld der Wohnungsbranche ein.

Die Entwicklung des Fragebogens erfolgte über mehrere Stufen. In einem ersten Schritt wurde die Zielstellung inhaltlich untersetzt und im Rahmen eines Interviewleitfadens strukturiert. Die durchgeführten Interviews dienten einerseits dazu, Formulierungen für verständliche Fragen im Rahmen eines schriftlichen Fragebogens zu finden bzw. treffende Erklärungen einzubinden. Andererseits sollten Anforderungen und Bedarfe von unterschiedlichen Bewohnergruppen (vom jungen Single bis zum Hochbetagten) vorab für die geplante schriftliche Befragung abgeglichen bzw. auch ergänzt werden.
Im zweiten Schritt erfolgte die Konzeption des Fragebogens für eine Mieterbefragung in ausgewählten sächsischen Wohnungsgenossenschaften unter dem Dach des VSWG.

Methodisch folgt dabei auf die Abfrage des Ist-Zustandes und dessen Bewertung durch die Mieter (Zufriedenheit) eine Selbsteinschätzung zur Akzeptanz von technischen Lösungen im Allgemeinen, bevor Interesse bzw. Akzeptanz an ausgewählten baulichen und mikrosystemtechnischen Lösungen hinterfragt wurden. Neben einer kurzen Einschätzung zu Fragen der Finanzierung wurden schließlich einige soziodemographische Daten erfragt, die Rückschlüsse auf Verhaltens- und Anforderungsmuster verschiedener Zielgruppen unter den Mietern ermöglichen sollen.

Für die Befragung der Mieter wurden fünf Wohnungsgenossenschaften ausgewählt, die nach Möglichkeit die Spannbreite innerhalb der sächsischen Genossenschaften abbilden. Kriterien hierfür bildeten Kontraste wie städtische/ländliche Gebiete, große/kleine Genossenschaften, unterschiedliche finanzielle Ausstattung und Verschiedenartigkeit in den Regionen.

Mit einer Rücklaufquote bei den einzelnen Genossenschaften zwischen 15 und 20 % konnte eine relativ gute Beteiligung erzielt werden, was auf ein hohes Vertrauen der Mieter gegenüber ihren Genossenschaften schließen lässt. Das wird auch dadurch deutlich, dass kaum Antworten auf Einzelfragen verweigert wurden, insbesondere bei sensiblen Fragen nach Finanzierung oder Haushaltseinkommen. Auch erfolgte meist eine klare Positionierung  im Antwortverhalten,  selten antworteten die Befragten unentschlossen („weiß nicht“). Zum großen Teil wurden offene Fragen ausführlich beantwortet und (eigentlich) geschlossene Fragen mit meist konstruktiven Zusatzkommentaren versehen.

Die Befragungsergebnisse machten deutlich, dass die Mehrheit der Mitglieder moderner Technik gegenüber aufgeschlossen ist. Über die Hälfte der teilnehmenden Mitglieder sieht in der Technik eine Alltagserleichterung sowie ein Hilfsmittel zur Erhaltung der Selbstständigkeit und verbindet sie mit einem Gewinn an Komfort. Auf die höchste Akzeptanz zur Etablierung stoßen sicherheitstechnische Ausrüstungselemente.